李老伯为改善晚年居住条件,于2015年10月与某房地产开发公司(下称“开发公司”)签订《委托建房协议》约定:李老伯付完房款后,开发公司在2017年1月30日前交房。收房时,该房需有规划验收合格证和由有资质的房屋测绘机构出具的商品房面积实测报告书。逾期交房与逾期接收的,应向对方按购房款的万分之三支付违约金。

　　2017年1月,开发公司电话通知李老伯收房。李老伯办理入住手续时却发现,小区街路绿化、道路铺设远未达到标准,当得知还没有取得商品房(质量)验收合格证时,李老伯拒绝入住。当年10月21日,见其他购房者陆续办理完入住手续搬进了新房,李老伯才要求办理入住手续。但令李老伯没想到的是,开发公司要求李老伯先交纳万分之三的违约金。李老伯一气之下将开发公司告上法庭。请求判令被告开发公司交付房屋并按已经交纳购房款的万分之三支付违约金。法院查明,直到李老伯要求入住的前几日,开发公司才取得商品房(质量)验收合格证。对此,开发公司辩称,双方签订的《委托建房协议》约定入住的条件已经成就,至于小区绿化、道路铺设未最后完工,不属于协议约定的条件,不影响购房人实际居住。

　　法院审理认为,虽然双方并未将小区绿化、道路达到使用条件作为交房条件,但我国相关法律和行政法规已明确,房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用;交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。本案被告直至原告主张权益时方完成竣工验收备案,故在2017年1月30日前要求原告办理入住,原告有权拒绝。又因被告构成逾期交付,应按约定标准计付违约金,遂判决被告开发公司按万分之三标准向李老伯支付逾期交房违约金。

　　根据我国城市房地产管理法第27条规定:“房地产开发项目的设计、施工,必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用。”《城市房地产开发经营管理条例》第17条第1款规定:“房地产开发项目竣工,依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后,方可交付使用。”可见,商品房交付使用的法定条件是工程质量竣工验收合格,属于法律的强制性规定。即使双方未在协议里约定,对购房者而言,只要未达到该法定条件的,就可拒绝收房,由此产生的法律后果由开发商承担。另根据《商品房销售管理办法》第30条规定:“房地产开发企业应当按照合同约定,将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的,房地产开发企业应当承担违约责任。”据此,李老伯有权要求开发公司承担相应的违约责任。

　　(作者单位:辽宁省锦州市人民检察院)